2023.08.19
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导读：深圳中原起诉的主要开发商和项目包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里。
作者 |第一财经 张慧敏
开发商房子难卖，资金回笼速度放缓，房产中介的薪资也跟着缩水，其中，本该属于房产中介的销售佣金也成为迟迟收不到的“空头支票”。
一名房地产中介机构人士如此概括房产中介行业现状：“活干了，房子卖了，合同签了，钱收不回来。”
近日，一份名为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网络上流传，其中，关于“各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元”的信息引发关注。
上述文件的抬头为，“致政府相关部门和深圳中原各位同仁及合作方”，落款为“中原集团行政总裁施俊嵘”，时间为2023年8月11日。一名中原集团内部人士对第一财经证实了上述文件的真实性。“深圳中原”成立于1997年，是深圳主要的房地产中介结构之一，属于中原集团。
而就在今年8月，一条关于深圳中原员工索要佣金的视频也被传出，视频中，深圳中原多名员工聚集在深圳中原地产董事总经理郑叔伦的办公室，有员工向郑叔伦提问：能不能先发员工的提成？另外，有员工称，“有的佣金已经‘拖欠’了六、七年”，“希望得到一个解决方案”。
上述文件称，近年来，房地产行业不景气，各大开发商资金链断裂相继暴雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续巨额亏损，经营举步维艰。据统计，各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元，目在法院已经启动诉讼追佣的金额达5.35亿元，其中法院已经裁决，在强制执行为金额超过了4亿元，待判决的金额1.35亿多元。深圳中原起诉的主要开发商和项目包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里。
“按照房地产销售行业多年来的惯例，销售人员的收入包含基本工资和佣金提成，佣金提成需要在收到开发商/代理商的销售佣金之后发放。”上述文件内容表示，中原集团成立45年以来一直执行上述的佣金提成发放制度，员工的基本工资部分，从来都是按月按时足额发放的，从未有任何拖延薪资或恶意欠薪的情况。
对于员工未收到的佣金，上述文件称，如果要求深圳中原在未收到开发商/代理商销售佣金的情况下先行垫付佣金，即使仅垫付基层员工的提成，需要垫付的资金金额已超过4亿元，这将导致公司的经营更加困难。基于前述各方面的原因，中原集团和深圳中原在尚未收到开发商/代理商销售佣金的情况下，并不具备先行垫付员工提成及合作方佣金的先决条件。不过，考虑到部分特别困难员工的生存困境，中原集团董事局决定，向有特别困难的员工发放特困抚恤金，有特殊需要的困难员工可以按照流程提交申请，由集团员工协会审核批复处理。
另外，对于公司未收到的佣金，中原集团董事局决定，即日起成立重大项目追佣跟进专案组，该专案组负责后续的追佣工作，另外，任命中原集团COO（首席运营官）刘天旸负责牵头处理相关事宜，郑叔伦配合刘天旸处理相关项目的追佣事宜。“公司收到佣金次月将立即发放员工提成及合作方的佣金。”上述文件表示。
“行业艰难，整个链条没有赢家，链条上已经有很多大大小小垫付佣金的供应商死了。”上述中原内部人士对第一财经表示，深圳中原目前运营正常，算是稳健的，扛着十多个亿的坏账，还在坚持准时发工资。该人士表示，深圳中原一直都是佣金到账，次月就发给员工，即使员工离职很多年，开发商的佣金到账之后，都会一分不少给员工。
实际上，在房地产行业下行的周期中，被欠佣金已不是新鲜事。2014年，就曾有中原地产的员工在街头拉横幅向开发商讨债，彼时，时任中原地产华南区总经理的李耀智表示，包括香港的开发商在内，开发商拖欠中原集团的代理佣金总额接近30亿港元。
另外值得注意的是，上述中原提及的开发商目前几乎都已暴雷，并正进行债务重组，特别是像恒大这样的公司，已经资不抵债，在这样的情况下，即使打赢了官司，最终何时能拿到佣金，也还是一个未知数。
上述中原内部人士表示，能否拿回佣金，主要与开发商/代理商财务支付的制度有关，要具体问题具体分析。如果是因为政府强制冻结帐户资金，还是有可能要回一部分佣金的，但如果遇到一些公司或项目在保交楼、保交付之后账面已经没有资金偿付佣金的，也没办法。
中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，从债权人偿付顺位角度来看，中介销售佣金的支付应该会被归为普通债权，与一般供应商处于同一序列，偿付顺序在有担保抵押等增信条件的优先债权之后，在优先股之前。
柏文喜表示，在追佣的过程中，房地产中介机构可以采取诉前保全的方式尽量多的查封对方的有效资产，以及关键往来账户，然后再与对方充分协商，双方尽可能实现最大限度的和解，从而尽快的追回债权。
微信编辑| Ziang
