核心观点：
截至2023年4月27日我国共有27只公募REITs产品成立，市值超900亿元共有25只REITs披露一季报。一季报分析：整体来看，高速公路类修复态势良好；产业园类多数项目出租率进一步探底，业绩承 压；仓储物流类运营整体保持平稳，收入环比略增；保租房类资产Q1业绩表现稳健，出租率维持 高位；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，项目出现业绩分化。二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2023Q1REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清 洁能源类 >保租房类>产业园类>生态环保类> 仓储物流类>高速公路类。所有板块日均换手率均较 去年下降，3月新发两只光电REITs+扩募落地，对换手率拉升明显。
1、公募REITs市场动态
REITs发行进度
截至2023年4月27日，我国共有27只公募REITs产品成立。2022年下半年开始，我国公募REITs上市步伐提 速，募集资金超过900亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁 住房、新能源等多种资产类型。
(资料图片仅供参考)
近期REITs发行动态
强制分红的规则存在，使得扩 募成为公募REIT扩大资产规模 和投资范围的主要手段之一。 2022年5月31日，上交所和深 交所分别发布《新购入基础设 施项目（试行）》（上证发 〔2022〕83号和深证上〔2022〕 530号），在公募REITs新购入 基础设施项目的条件、程序、 信息管理及停复牌做出要求， 明确扩募的一般要求及向原持 有人配售、公开扩募、定向扩 募的相关规定。四季度，首批 公募REITs中有5只发布了基金 扩募公告，均为首批上市公募 REITs。
2、2023Q1经营业绩表现
首批REITs产品基本要素一览
除高速公路类REITs，大部分首批REITs维持较高溢价率。截至2023年4月25日，首批REITs整体溢价率水平呈现：仓储物流 类>产业园类>生态环保类>高速公路类的规律。中金普洛斯REIT拥有最大的发行份数，平安广州广河REIT拥有最大的单位净 值。
后续上市REITs基本要素一览
除首批9只外，其余18只公募REITs产品中，国君临港产业园、国君东久新经济当前溢价率最高，产业园及保租房类REITs溢 价率表现较优，华夏中国交建REIT和中金安徽交控则拥有目前最大的发行份数。
一季报REITs业绩解读-产业园类
一季度商业活动仍待恢复，市场新增需求不足，叠加春节假期因素，租赁计划受到一定影响，多数项目出租率进一步探底。 租金减免影响逐渐消退，营收相较22年四季度有所修复，随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化。
具体来看： 华安张江光大REIT受重要租户租约到期影响，业绩下滑明显。该租户租约面积占可租赁面积的28%，叠加市场需求修复不足 及春节假期影响，出租率由22年末的92.60%下降至23年3 月末的 70.57%，营收环比下降22.03%。 东吴苏园REIT底层资产出租率较稳定，业绩与去年同期基本持平。项目公司中科智商管公司营收与去年同期基本持平，艾派 科公司营业收入稳中有升，租金收入同比增长8.84%。
博时蛇口产园REIT业绩环比小幅上升，同比回落。Q1引入的大客户处于免租期，拉低了平均出租单价，月租金由22年末的每 平120.29元下降至111.33元，出租率仍持续下降，但招商情况已有所回暖，释放好转信号。 建信中关村REIT财务指标下滑，出租率降幅较大。在疫情的滞后影响下需求未完全恢复，23年Q1底层资产出租率为68.47%， 较22年末下降12.82个百分点，根据最新的交易风险提示公告，截至4月21日项目公司出租率已上升至71.07%，目前已储备多 家意向客户，我们认为未来有望进一步恢复。 华夏合肥高新REIT运营较为稳定。23年Q1出租率为90.03%，较22年末下降0.23个百分点，整体而言各项财务指标与22年末 基本持平。
国泰君安临港创新产业园REIT出租率维持高位。Q1平均出租率为98.85%，租户结构稳定，经营状况良好，剩余租赁期限均在3 年以上，EBITDA利润率达91.5%，高于22年Q4的75.18%。 国泰君安东久新经济REIT基本实现满租，经营业绩环比上升。营收完成情况好，年化营收超出招募说明书的预测水平，平均 剩余租赁期限在3年以上，运营相对稳健。 华夏杭州和达高科产园REIT于22年末上市，首次披露季报，运营整体良好。出租率为92.99%，Q1实现营收2760.84万元，年化 水平超出招募说明书预测数据。
一季报REITs业绩解读-仓储物流类
出租率较好，运营整体保持平稳，基本与22年四季度持平，收入环比略增。中金普洛斯REIT平均出租率92.7%，环比回落 1.48个百分点，Q1实现营收8730万元，环比上涨1.33%，整体运营较稳定；红土盐田港REIT出租率达99%，与22年末基本持 平，租约1-12年不等，营收环比上涨1.74%，财务指标均表现良好；嘉实京东仓储REIT于23年2月上市，首次披露季报，业绩 表现稳健，营收单季度完成率约21.67%，底层三个项目的出租率均达100%。
一季报REITs业绩解读-保租房类
保租房类REITs上市时间较短，底层资产区域位置较好，23年Q1表现良好，出租率维持高位，年化营收均达预测水平。“保 障”属性突出。盘子小，易受到交易行为影响。华夏北京保障房REIT营收环比增长0.74%，租金与出租率水平均较为稳定； 红土创新深圳安居REIT财务指标稳健，安居百泉阁出租率、凤凰公馆出租率较 22 年末略有增长，安居锦园、保利香槟苑出租 率略有下降；华夏基金华润有巢于22年12月上市，首发季报，有巢泗泾、东部经开区项目出租率均高于招募说明书披露的22 年Q3数据，底层资产运营向好。
一季报REITs业绩解读-高速公路类
多重不利因素基本消除，高速公路行业经营情况改善迅速，叠加春运因素，路网交通量呈良好修复态势。2023年疫情防控措 施优化、财政部“统一对货车通行费再减免10%”政策结束，春节假期1月21日至27日，交通运输部数据显示，高速公路小客 车流量比2022年同期增长33%，地区经济恢复、居民出行意愿增强，人员出行与货物运输正逐步恢复。
具体来看： 浙商沪杭甬REIT业绩向好，环比同比齐修复。一季度杭徽收费道口通行车辆总数为1186.26万辆，同比上升11.20%，收费道 口通行费收入为2.04亿元，同比增长9.10%。 平安广州广河REIT车流量情况改善显著，底层资产运营表现提升。一季度混合车流量达1255.64 万车次，同比增长20%，实 现通行费收入1.99亿元，同比增长14.17%，营收同比增加14.57%，环比增加44.35%。 国金中国铁建REIT通行费收入提升，营收完成度基本达预测水平。管理人与外部机构通过路线引导、避峰施工、加强培训、 开展合作等多种措施，努力提升通行费收入。一季度出入口通行量为971.29万辆，同比下降5.45%，环比增长46.64%，通行 费收入为1.83亿元，同比增长6.40%，环比增长47.78%。
华夏越秀高速REIT业绩增速高，运营效果良好。管理人与运营机构通过“高速+服务引流”、路面保畅引流、汉江大桥维修引 流等方式主动性引车上路，叠加资产所在地经济形势向好及出行需求修复，一季度实现通行费收入6306.67万元，同比上升 15.87%，车流量为330.9 万辆，同比上升13.43%。 华夏中国交建REIT营收环比增长，受季节性通行费变动影响，年化营收完成率不达预期。随着交通运输业的恢复，一季度客 车日均自然车流量达1.9万辆，同比增长42.5%，货车达1.28万辆，同比增长27%，实现通行费收入1.16亿元，同比增长8.3%。 货运占比较高，而春节前后为传统货运淡季，一季度通行费收入通常占全年比重相对较低，后续经营有望持续修复。
一季报REITs业绩解读-生态环保类
生态环保类REITs底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大，23年Q1出现业绩分化，后续 仍需关注项目收费动态和补贴动态。因处于水量淡季，一季度富国首创水务的污水处理负荷率因进水量减 少而回落，深圳项目公司的产能利用率为73%、合肥项目公司为68%，均处于较低水平，受此影响总营收 环比下降1.73%，同比下降4.01%。中航首钢绿能项目运营整体较为平稳，一季度处理生活垃圾26.74万吨、 实现上网电量 9111.96万千瓦时、收运厨余垃圾1.06万吨、处置厨余垃圾1.40万吨，同比变化不大。
一季报REITs业绩解读-清洁能源类
鹏华深圳能源REIT项目一季度表现平淡，营收环比下滑，需关注项目收费动态和原材料成本。发电量受季 节性因素影响较大，营收与季节性收费存在一定关系，一季度营业收入完成率为20.91%，售电收入为3.24 亿元，环比下降25.87%，上网电量为5.94亿千瓦时，环比下降34.34%。
最新现金分派率表现
23年REITs累计可供分派息比 率基本超过4%，特许经营权 类公募REITs累计可供派息比 率较高。保租房类REITs表现 好，超出预期水平，但成立时 间较短，实际现金分派率较低。 高速公路类REITs业绩较22年 情况明显改善，除华夏中国交 建外均超预期水平。经历了较 大出租率下滑的博时蛇口产园、 建信中关村、华安张江光大的 表现与预期之间仍存在一定空 间。
3、近期二级市场表现
各REITs板块平均走势
分板块看， 2022以来REITs板块平均累计涨跌幅呈现：清洁能源类>仓储物流类>产业园类>高速公路类>生 态环保类>保租房类的规律，清洁能源累计涨幅9.70%，保租房类上市时间较短，受市场影响跌幅最大，为11.47%。 2022Q4 以来REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅与22年以来基本一致，23年以来：清洁能源类 >保 租房类>产业园类>生态环保类> 仓储物流类>高速公路类。
二级交易：整体换手率下降
2022年至今REITs市场日换手率最大值为4.21%，中位数为1.13%。2022年下半年开始换手率明显下降， 3月新发两只光电REITs+扩募落地，对换手率拉升明显。分板块看2023年各板块换手率均较22年下降，产业园类REITs日均换手率最高，为1.37%，其次分别为能 源类REITs、生态环保类REITs和保租房类REITs，高速公路和仓储物流类REITs热度相对较低。
投资者结构：战略配售超65%，保险占比明显提升
REITs战略配售占比大概在68%左右，其中专业机构投资者锁定期12个月（大约30%）。在各REITs板块中， 高速公路类平均战略配售比例最高，为75.47%，其次为清洁能源类板块和生态环保类板块，分别为74.67% 和68.00%，保租房类平均战略配售比例最低，为60.62%。产品流通规模与发行规模有一定负相关性，IPO 上市流动性占比31.6%。 机构投资者中，保险机构占比明显提升。通过对27只公募REITs网下发售各类投资者占比的统计与测算，观 察到相较于首批发行的9只，后续上市的18只公募REITs投资者中，保险资金占比显著提升，平均占比达 8.96%，相较于首9只2.76%的险资占比，提高了6.2个百分点。
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